La location de locaux d’activités est susceptible d’être régie par différents types de convention et la convention d’occupation précaire, bien qu’exceptionnelle, peut être rencontrée.
La précarité de cette convention tient au fait qu’elle peut prendre fin à tout moment lors de la survenance d’un événement indépendant de la seule volonté des parties. C’est le cas notamment lorsque l’occupation est consentie dans l’attente d’une expropriation.
Le choix de cette convention implique une analyse juridique pour appréhender son régime particulier et vérifier que les parties remplissent bien les conditions pour y recourir.
Dans un arrêt du 11 janvier 2024 (n°22-16.974), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a fourni de précieux enseignements à propos du régime de la convention d’occupation précaire.
Il en résulte que :
- La convention d’occupation précaire n’est pas un bail ;
- Sauf stipulation particulière, l’occupant ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1719 du Code civil, qui impose au bailleur de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
Cela signifie que dans le silence de la convention, l’occupant ne peut exiger du propriétaire qu’il se conforme aux obligations d’un bailleur, telles qu’elles sont prévues par le Code civil.
Les conséquences de cette règle sont très concrètes et peuvent être redoutables pour l’occupant.
Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, l’occupant avait subi divers préjudices en raison d’infiltrations d’eau au sein du local, qui était destiné à un usage de stockage.
Dans le silence de la convention, il n’a pas pu être indemnisé.
La stipulation d’une obligation de délivrance à la charge du bailleur au sein de la convention aurait permis à sa demande d’indemnisation de prospérer.
La rédaction de ce type de convention implique donc la plus grande précaution et nos équipes sont à votre disposition pour vous conseiller à ce sujet.
